深圳楼市去泡沫：新房打折也不好卖，二手房价较高位下跌两成

可售型人才房入市，新房“内卷”严重，二手房价格较高位已下跌两成，种种迹象表明，深圳楼市仍处在去泡沫阶段。

在刚过去的11月，深圳楼市最大的亮点莫过于首批人才房开启配售，均价约2万-4.5万/平方米，仅为同片区新房项目60%左右，且不需要轮候排队，引发一股认购热潮。

从认购结果来看，6个人才房项目4422套房源吸引16305户家庭认购，最终合格家庭达15294户，整体中签率接近28%，其中单个项目最低中签率只有1%。

人才房的入市是深圳2018年启动房改的一部分。为加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系，深圳明确要在2018年至2035年提供170万套住房，其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比例定位4：2：2：2。

这一政策将保障性住房所占比例提升到60%左右，一改1988年房改以来以商品房为主的住房供应格局，向新加坡模式看齐。期望通过保障性住房解决中低收入阶层的住房问题，把房价和住房的民生问题切割开来。

公开资料显示，深圳目前至少已筹建了26个可售型人才房项目，除了这次已配售的6个人才房项目，还有20个项目等待入市。

从人才房的供应主体来看，还是以国企平台为主，此番入市的6个项目中有4个来自深圳人才安居集团，另外两个分别来自星河控股和华侨城。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，虽然人才房在上市方面会受到严格限制，满10年才可售，但对于深圳年轻人来讲，新房在供给侧大规模放量，二手房参考价控制炒作，已经成为抑制房价上涨的长效机制，房住不炒深入人心。

随着人才房及安居房供应不断提速，未来深圳房地产市场格局将继续向“双轨并行”发展。

李宇嘉对界面新闻指出，人才房的入市短期内对商品房市场确实造成了比较大的扰动。当前深圳商品房价格上涨预期逆转，在房价还在高位的情况下，不少新市民会更愿意选择人才房。

从11月商品房新房数据来看，因年度冲刺业绩的需要，新房供应大增，房企营销折扣力度也有所加大，但成交额继续探底，整体表现疲软。

乐有家研究中心数据显示，11月深圳新增一手住宅预售13041套，回到9月水平，新增预售面积117.1万平方米，远超10月的5.9万平方米。

但供应大增并没有扭转成交探底的态势。克而瑞数据显示，11月深圳新房住宅成交量继续同环比均下跌，单月住宅总成交2790套，同环比跌幅分别为50％和21％，网签套数处于今年低位。

具体到项目而言，11月普通住宅项目TOP10销售金额合计70.17亿元，环比下滑43.8%，项目销售金额榜冠军是深业集团的颐湾府，销售金额26.03亿元。

值得一提的的是，颐湾府2期于9月底开盘，开盘当天去化超过98%，最近在陆续网签中；深业集团另一个项目深业颐瑞府拿下11月销售面积榜首，10月底开盘，当天即售罄。

在当前市场环境下，深业颐瑞府能够“日光”的关键还是因为价格优势。据悉，深业颐瑞府商品房4.53万元/平方米的价格，远低于周边新房及二手房。

今年深圳新房走下神坛，打折促销成了开发商迅速回笼资金的重要举措，就连此前“日光盘”常现的前海片区也有豪宅项目开盘即打折。

有深圳中介告诉界面新闻，前海“卷王”一手楼盘前海宸湾，最低有房源低至单价8.3万起带精装，和周边倒挂至少2万/平方米。

除了前海宸湾，同样位于前海片区在11月27日开盘的万科颐城瑧湾悦家园，11月30日开盘的天健悦湾府均有房源最低单价可低至8.2万元，要知道，过去数年来前海新房价格基本都是稳定在10万元/平方米以上。

即便如此，这些楼盘也并没有开盘即售罄，足以可见，即便11月以来针对房企融资端的支持力度空前，市场情绪也并没有明显好转。

这同样反映在二手房成交量上。乐有家研究中心数据显示，11月深圳全市二手住宅过户量为2168套，环比上涨25%，回到了2000+套水平线上，但仍远低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。

事实上，由于近三年深圳加大新房供应量，叠加二手房受参考价政策影响成交量大幅下降，从2021年下半年开始，深圳一手住宅成交量重回主导地位，占比超过二手。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳楼市总交易量为26091套，其中一手住宅占62%，二手占38%。

根据深圳中原研究中心于11月发布的报告，自去年2月参考价发布以来，深圳二手房成交量不断创新低，已连续15个月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且无反弹迹象，预计未来一段时间仍将维持在低位。

成交量的下跌也直接导致了价格下行。据深圳中原研究中心监测，目前深圳整体二手房价较高位已经下跌近两成，尚未见止跌迹象，继续下行态势明显。

深圳中原研究中心指出，新房内卷严重，折扣也越来越普遍，新入市楼盘价格亦不断创近几年片区内新低，“片区最低价”字眼越来越常见，进一步压制了二手价格。

乐有家数据显示， 11月深圳二手房价环比跌3%，业主持续让利，无论是接近指导价成交，还是接近指导价挂牌的房源占比都在小幅增加。

一位深圳购房者对界面新闻表示，从去年8月份开始，就有中介开始持续推荐不少等同于或低于指导价的二手房，这在去年上半年的时候是想都不敢想的。