偿债支出超净利润70%，佳源国际手握百亿现金仍大额举债

（文/解红娟编辑/马媛媛）由于2020年上半年业绩仅完成三成，和沈天晴预期中360亿总销售额相差甚远，佳源国际选择在年中业绩会期间换掉总裁张翼，由时任佳源创盛总裁的沈宏杰接任。

彼时，佳源国际合约销售额为116.71亿，总销售面积约107.82万平方米，完成年度目标的32.42%。

沈宏杰接任后，佳源国际的销售确实有所增长。年报显示，2020年，佳源国际录得合约销售金额约为308亿元，完成年度目标的86%，扣除掉张翼上半年完成的部分，沈宏杰在半年内完成过半年度目标，交出了一份好成绩。

不过，进入2021年，佳源国际的年度销售额完成率又再次成为悬在沈宏杰头上的一把刀。数据显示，截至2021年4月30日止4个月，佳源国际累计合同销售金额约95.584亿元，累计合同销售面积约870235平方米。

据合约销售目标为405亿元计算，佳源国际前四月仅完成年度计划23.6%。换句话说，沈宏杰需要在两个月时间内完成约106.92亿元，才能达到沈天晴的期望值。

25亿元巨额利息

规模达不到预期，佳源国际的票据利率也居高不下。

5月18日，佳源国际控股有限公司发布公告称拟上市1.3亿美元的优先票据，该票据利率为11.0%，于2024年到期。

四个月前，佳源国际以批准票据按仅向专业投资者发行债券的方式上市及买卖，该票据为3亿美元利率为12.5%于2023年到期的优先票据，除非根据票据条款提前赎回，否则票据将于2023年7月21日到期，票据的发售价将为票据本金额的97.936%。

而据贝壳研究院发布的最新数据，2021年1-4月房企境外累计发债折合约1257亿元，同比下降约36%。其中，今年4月，房企境外债券融资票面利率中位数为5.3%，环比下降5.7个百分点。

很显然，在融资成本均有所下降的大环境下，佳源国际的票面利率仍然处于“高位”。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，房企融资的利率是和其财务状况有着直接的相关性，负债水平偏高的房企在当下很难获得较低的贷款利率，加之其提出了2021年实现405亿的销售目标，对于资金的依赖度进一步提升，从而推高了贷款利率。

数据显示，2016年至2020年，佳源国际的负债合计为140.86亿元、259.95亿元、378.04亿元、498.98亿元、548.31亿元，同比增长12.11%、84.54%、45.43%、31.99%和9.89%。

频繁高息发债直接导致佳源国际债务水平水涨船高。2020年，佳源国际债务净额233.35亿元，利息开支25亿元。

要知道，佳源国际2020年实现收入约183.63亿元，毛利59.36亿元，净利润35.31亿元，核心净利润28.52亿元。

换句话说，佳源国际的利息支出占净利润的70.8%，占核心净利润的87.66%。

值得注意的是，截至2020年末，佳源国际账上躺着约109亿的巨额资金。其中，受限制存款及现金仅19.38亿元，现金及现金等价物仍高达90.03亿元。

可以参考的是，截至2020年12月31日，佳源国际存放银行的现金按现行市场年利率介乎0.01%至2.75%计息，银行存款利息收入仅1.25亿元。

大量的资金存放银行利息收入甚微，而公司却举债支付高额的利息费用，这种现象是不是有种似曾相识的感觉？让人不由得联想起此前康得新、康美药业爆雷事件。

更令人百思不得其解的是，手握巨额资金的佳源国际为何仍在大量举债，以至于其巨额利息支出占净利润7成以上？

注入资产难消化？

上百亿资金中，佳源国际将支付10.872亿元现金给大股东沈天晴。

2021年1月14日，佳源国际发布公告称，以72.48亿港元的价格受让沈天晴所持有的鲁源投资控股公司100%股权，后者间接持有三个青岛项目和一个威海项目。

为了不引起佳源国际财务指标恶化，72.48亿港元交易对价中仅15%是用于现金支付，剩下85%对价是用权益型工具进行支付。

事实上，这并不是沈天晴第一次注入资产，此前沈天晴曾三次向佳源国际“输血”。2018年6月，佳源国际以总价6.93亿港元，获得沈天晴上海项目；同年9月，佳源国际以代价6.89亿港元收购佳源服务；2019年8月，沈天晴向佳源国际注入安徽项目，总价48.41亿港元。

为了更好的消化注入资产，佳源国际在拿地上的积极性明显减弱。数据显示，2018年至2020年，佳源国际共拥有土地储备约920万平方米、1400万平方米、1765万平方米，同比上涨29.58%、52.17%和26.07%。

而据观察者网不完全统计，2021年至今，佳源国际仅在公开土地市场拿下两宗地块，分别是位于合肥庐阳区的一宗宅地，成交总价6.45亿元；佛山高明区一宗商住地，成交总价7.77亿。

和上市公司在土地市场的窘态不同，实控人沈天晴旗下的佳源创盛在其老本营嘉兴的首次集中供地上如鱼得水。5月20日，在首批“上架”的13宗嘉兴涉宅用地中，佳源创盛一口气拿下3宗土地，仅次于荣安置业。

具体来看，经过152轮竞价，佳源创盛以10.22亿元竞得浙江省嘉兴市一宗宅地，楼面价10040元/平方米，溢价率21.26%，配建用房面积33500平方米；经过177轮竞价，佳源创盛以21.53亿元竞得浙江嘉兴经开一宗地块，楼面价8835元/平方米，溢价率31.18%，配建保障房面积8900平方米；经过223轮竞价，浙江佳源+香港建源以上限价格5.39亿元竞得2021嘉秀洲-013号，楼面价5073元/平方米，溢价率49.72%，竞配人才房面积18600平方米，占总建面17.5%。

事实上，不断走高的溢价率和竞配面积，并非完全因集中供地激烈竞争所致。4月9日，佳源创盛联手中海晟丰以上限价格10.24亿元竞得浙江嘉兴平湖一宗商住用地，楼面价9729元/平方米，溢价率12.77%，竞报无偿配建住宅面积22100平方米。

另值得一提的是，有媒体报道，佳源集团在浙江区域的项目没有注入旗下上市公司佳源国际的计划，其中就包括老本营嘉兴。

“艰难”的千亿之路

“只要沈老板把资产注入，这个千亿目标轻轻松松就能完成。”在2018年业绩发布会上，时任副主席兼总裁、执行董事的张翼这样解释佳源国际3-5年内跻身“千亿”房企行列的计划。

但现实却是，即使沈老板不断注入资产，佳源国际业绩增速依旧没有起色。数据显示，2016年至2020年，佳源国际的合约销售额分别为46.48亿元、103.70亿元、201.80亿元、288.68亿和308亿元，增速分别为21.6%、123.1%、95%、43%、6.8%，从逐步放缓演变成增速大幅大降。

叠加2020年半年度业绩完成情况，选手张翼在“千亿”赛道上被替换了下来。

不过，在此期间，张翼确实如简历所说，“于上市公司的企业管理、产业投资、并购、业务整合及资本营运方面拥有丰富经验”，并帮助佳源国际搭上中植系、投资银行及资产管理机构的仁和智本等。

2019年7月，佳源国际与一名第三方共同成立嘉兴晟源善居建设有限公司，并于当年10月进入土地市场拿下浙江嘉兴南湖区经开2019-13号商住地。

嘉兴晟源善居的背后站着中植系掌门人解直锟。

观察者网了解到，佳源国际持有嘉兴晟源善居60%股份，另外40%的股份由中植创信投资持有。股权穿透到最后，中植创信投资由中海晟融（北京）资本管理有限公司100%持股，其最后控制人是解直锟。

五个月后，佳源国际和中植系再次联手，联合成立深圳融佳善居，分别持股50%。

而深圳融佳善居旗下有10家公司，佳源国际则通过这些公司布局粤港澳大湾区，例如，通过深圳市嘉源佳晟实业发展有限公司参股深圳市珠江广场投资有限公司，通过深圳市嘉晟新原实业发展有限公司参股惠东县振基房地产开发有限公司。

搭上中植系的同时，佳源国际找到金融机构仁和智本。

2020年8月，佳源国际联合上海槟桂企业管理中心（有限合伙）成立宿迁湖源房地产开发有限公司，分别持股31%和69%。创始人郑磊则通过仁和智本、上海智新仁和智本资产管理有限公司持有上海槟桂企业48%的股份。

可问题的是，即使得到大股东资产注入、搭上中植系快车和金融机构合作持股等优势，佳源国际的业绩依旧没有水花。

截至2021年4月30日止4个月，佳源国际累计合同销售金额约95.584亿元，仅完成年度计划23.6%，距离其“年度目标”和“千亿目标”都有着很长一段距离。

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